Un Français sans résidence permanente ni citoyenneté canadienne ne peut pas, en l’état actuel du droit fédéral, acheter librement un logement résidentiel au Canada. L’interdiction fédérale d’achat par les non-Canadiens est en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027, et ses implications pour un acheteur français sont plus techniques que ce que la plupart des guides laissent entendre.
Moratoire fédéral sur l’achat résidentiel : portée exacte pour un ressortissant français
La Loi interdisant l’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, entrée en vigueur le 1er janvier 2023, a été prolongée de deux ans. Elle couvre la quasi-totalité des logements résidentiels situés dans les agglomérations recensées par Statistique Canada.
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Un Français résidant en France, sans permis de travail ni résidence permanente, tombe directement sous le coup de cette interdiction. Le texte ne distingue pas les nationalités : il cible le statut. Toute personne qui n’est ni citoyenne canadienne, ni résidente permanente, ni visée par une exception réglementaire est considérée comme un « non-Canadian ».
Les pénalités ne sont pas symboliques. En cas de violation, le bien peut faire l’objet d’une ordonnance de vente forcée. L’acheteur et les professionnels ayant facilité la transaction (notaire, courtier) s’exposent à des amendes.
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Types de biens et zones géographiques concernés
L’interdiction vise les propriétés résidentielles situées dans les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement. En pratique, cela couvre Montréal, Toronto, Vancouver, Calgary, Ottawa et la plupart des villes moyennes.
Les terrains vacants et les propriétés situées hors zones de recensement ne sont pas visés par l’interdiction. C’est un point que nous recommandons de vérifier au cas par cas avec un avocat en droit immobilier canadien, car la délimitation géographique repose sur les données de Statistique Canada et non sur les limites municipales habituelles.
Exceptions au moratoire : permis de travail et statut étudiant
Le règlement prévoit des exceptions précises. Les deux plus pertinentes pour un Français sont liées au permis de travail et au statut d’étudiant étranger.
- Un titulaire de permis de travail valide peut acheter un bien résidentiel à condition d’avoir travaillé au Canada pendant une durée minimale et de ne pas détenir plus d’une propriété résidentielle. Le bien doit servir de résidence principale.
- Un étudiant étranger inscrit dans un établissement reconnu peut acheter sous conditions strictes, notamment de durée de présence au Canada et de plafond de prix.
- Les résidents permanents et les réfugiés reconnus bénéficient des mêmes droits d’achat que les citoyens canadiens, sans restriction liée au moratoire.
Pour un Français en PVT (Programme Vacances-Travail), la situation est ambiguë. Le PVT délivre un permis de travail ouvert, mais la durée d’emploi effectif au Canada au moment de l’achat reste un critère déterminant. Nous observons que plusieurs transactions ont été bloquées à ce stade faute de documentation suffisante sur l’historique d’emploi.
Financement hypothécaire pour un acheteur non résident au Canada
Même lorsqu’une exception au moratoire s’applique, obtenir un prêt hypothécaire canadien en tant que non-résident ou résident récent reste un parcours distinct de celui d’un citoyen.
Les banques canadiennes exigent généralement une mise de fonds plus élevée pour les non-résidents. Là où un résident permanent peut parfois financer avec une mise de fonds réduite via la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), un acheteur non résident devra typiquement fournir une mise de fonds significativement supérieure, souvent de l’ordre du tiers de la valeur du bien ou plus.
La vérification des revenus pose un problème structurel. Les revenus gagnés en France ne sont pas toujours reconnus par les prêteurs canadiens selon les mêmes grilles. Certaines institutions acceptent les revenus étrangers mais appliquent un taux de qualification plus strict. D’autres les refusent purement.
Convention fiscale France-Canada et double imposition
La convention fiscale bilatérale entre la France et le Canada évite la double imposition sur les revenus immobiliers. Les revenus locatifs tirés d’un bien canadien sont imposables au Canada, mais un mécanisme de crédit d’impôt permet d’éviter la double charge en France.
L’acheteur français reste redevable de l’impôt sur les gains en capital au Canada lors de la revente. Le taux applicable et les règles de retenue à la source diffèrent selon le statut fiscal au moment de la cession. Un non-résident fiscal canadien subit une retenue à la source sur le produit brut de la vente, récupérable partiellement via une déclaration fiscale canadienne.
Taxe de bienvenue et surtaxes provinciales pour acheteurs étrangers
Au-delà du cadre fédéral, les provinces imposent leurs propres surtaxes. La Colombie-Britannique applique une surtaxe pour acheteurs étrangers dans la région métropolitaine de Vancouver. L’Ontario a mis en place un mécanisme similaire pour la région élargie du Golden Horseshoe autour de Toronto.
Au Québec, les droits de mutation immobilière (communément appelés « taxe de bienvenue ») s’appliquent à tout acheteur, résident ou non. Il n’existe pas de surtaxe provinciale spécifique aux étrangers au Québec, ce qui en fait une province relativement moins pénalisante sur ce plan par rapport à la Colombie-Britannique ou l’Ontario.
Le cumul de ces charges fiscales (droits de mutation, surtaxe provinciale le cas échéant, retenue sur gains en capital à la revente) modifie substantiellement le rendement net d’un investissement immobilier canadien pour un Français. Nous recommandons de modéliser la fiscalité complète avant toute offre d’achat, en intégrant les deux juridictions.
Alternatives concrètes pour un Français visé par le moratoire
Un Français sans statut admissible à une exception dispose de quelques voies alternatives :
- L’achat de terrains vacants dans les zones couvertes par l’interdiction, ou de tout type de bien en zone rurale hors agglomération de recensement.
- L’investissement dans l’immobilier commercial (immeubles de plus de trois logements, locaux commerciaux), qui n’est pas couvert par la loi fédérale.
- L’obtention préalable d’un statut admissible (résidence permanente, permis de travail avec emploi effectif) avant de lancer un projet d’achat résidentiel.
La voie la plus sûre reste l’obtention de la résidence permanente. Le Programme de l’expérience québécoise (PEQ), récemment rouvert, constitue un parcours documenté pour les Français ayant travaillé ou étudié au Québec. Une fois le statut de résident permanent obtenu, toutes les restrictions du moratoire tombent.
Le marché résidentiel canadien reste accessible aux Français, mais exclusivement via un statut juridique adapté ou des catégories de biens non visées par l’interdiction fédérale. Ignorer ce cadre expose à des sanctions financières et à l’annulation forcée de la transaction.
